채무자 명의 등기에 필요 농지취득자격증명 발급신청은
법률신문 2014. 4. 18.자 기사
이 기사를 읽기 전에 필요한 사전지식이 있습니다. 우리나라는 토지소유의 자유가 있는 나라니까 누구나 농지를 사서 농사를 짓고 싶으면 농지를 살 수 있는 것일텐데 농지취득자격증명이라는 것이 왜 필요한 것인가를 알아야 하기 때문입니다.
원칙적으로 지목이 전, 답 등인 농지는 상속 등 예외적인 경우를 제외하고는 농지법에 따라 농사를 짓는 사람만 소유할 수 있습니다(농지법 제6조 제1항). 이에 따라 농지법은 농지를 취득하려 하는 사람이 농사를 짓는 사람인지 확인할 수 있는 서류로서 농지취득자격증명이라는 것을 발급받아야 농지를 취득할 수 있다고 규정하고 있습니다(농지법 제8조 제1항). 그래서 농지를 취득하기 위해서는 농지취득자격증명이 필요한 것입니다.
채무자가 부동산에 대해서 매매계약을 체결하여 놓은 경우, 그 채무자의 채권자는 일정한 요건을 갖추면 채무자를 대위하여(대신하여) 매매계약에 기하여 채무자 앞으로 소유권이전등기를 할 수 있습니다. 그리고 채무자 앞으로 소유권이 돌아오면 그 부동산을 강제집행 절차에서 경매 등으로 처분하여 자신의 채권에 대한 변제에 충당하게 됩니다. 이렇게 채권자가 채무자를 대신해서 채무자의 권리를 행사할 수 있는 권리를 채권자대위권이라고 합니다. 그런데 농지의 경우에는 매매계약만으로는 농지의 소유권이전등기를 할 수가 없습니다. 위에서 살펴본 농지법 때문입니다. 채무자가 채권자에게 순순히 협조해서 자신의 명의로 농지취득자격증명을 발급받아준다면 문제가 없겠지만 채무자로서는 협조해 봐야 당해 농지는 채권자의 강제집행절차에서 경매 등 처분될 것이므로 협조를 할리 만무한 경우입니다. 채권자는 강제집행을 위해 채무자를 대위하여 채무자 명의로 농지취득자격증명발급신청을 하였는데, 면사무소는 "농지취득자격증명은 농지를 취득하고자 하는 자(채무자)가 신청해야 하며 .... 대위신청은 받아들일 수 없다"는 이유로 반려하게 됩니다. 이에 채권자는 농지취득자격증명 반려처분 취소소송을 제기하였고, 1심은 행정청의 손을 들어주어 원고의 청구를 기각하였는데, 항소심에서는 1심을 취소하고 원고승소 판결을 하였네요(서울고등법원 2014. 4. 11. 선고 2013누47803 판결).
재판부는 "농지취득자격증명 발급신청권은 해당 토지의 지분을 매수한 채무자가 소유권이전등기를 위해 자신에게 자격증명을 발급해 줄 것을 구하는 재산권의 일종일 뿐, 그 행사여부가 채무자의 자유로운 의사결정에 전적으로 맡겨진 행사상 일신전속권이라고 볼 수 없으므로 채권자대위권의 대상이 된다"고 하면서 "시구읍면의 장은 채무자의 농업경영계획서가 존재하지 않더라도 채무자에게 농업경영의 의사가 있는지 여부를 다른 자료에 의해 심사해 농지취득자격증명 발급 여부를 결정해야 하며, 단순히 채무자 작성의 농업경영계획서가 없다는 이유로 채권자의 농지취득자격증명 발급신청을 반려해서는 안된다"고 판시하였습니다.
위 판결에 따르면 채권자 입장에서 농업경영계획서에 준하는 다른 자료를 제출하면 이를 심사해서 (채무자 명의의) 농지취득자격증명을 발급해 주어야 한다는 것인데, 위 판결과 관련된 민사소송에서 채무자가 이미 자경의사가 있지만 채권자에게 협조하고 싶지 않아 농지취득자격증명발급신청을 하지 않았다고 증언하는 등의 특별한 사정이 있었기 때문에 반려처분취소에 이를 수 있었던 것으로 보입니다. 위 판결이 확정된다고 하여도 채권자가 채무자의 농지취득자격증명 없이 채무자를 대위하여 농지취득자격증명을 받을 수 있다고 일반화시키기는 어려울 것 같습니다. 적어도 채무자의 자경의사가 확실하거나 확정판결 및 증언 등 이를 농업경영계획서에 준하는 자료가 구비되어야 할 것입니다. 그렇지만, 농지취득자격증명신청이 채권자대위권의 대상이 된다는 점을 확인하였다는 점에서 의미가 있는 판결입니다.
관련조항은 다음과 같습니다.
① 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.
②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 자기의 농업경영에 이용하지 아니할지라도 농지를 소유할 수 있다.
3. 주말·체험영농(농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미생활이나 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 말한다. 이하 같다)을 하려고 농지를 소유하는 경우
4. 상속[상속인에게 한 유증(遺贈)을 포함한다. 이하 같다]으로 농지를 취득하여 소유하는 경우
① 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말하며, 도농 복합 형태의 시는 농지소재지가 동지역인 경우만을 말한다), 구청장(도농 복합 형태의 시의 구에서는 농지 소재지가 동지역인 경우만을 말한다), 읍장 또는 면장(이하 "시·구·읍·면의 장"이라 한다)에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있다. <개정 2009.5.27>
1. 제6조제2항제1호·제4호·제6호·제8호 또는 제10호(같은 호 바목은 제외한다)에 따라 농지를 취득하는 경우
2. 농업법인의 합병으로 농지를 취득하는 경우
3. 공유 농지의 분할이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 원인으로 농지를 취득하는 경우
②제1항에 따른 농지취득자격증명을 발급받으려는 자는 다음 각 호의 사항이 모두 포함된 농업경영계획서를 작성하여 농지 소재지를 관할하는 시·구·읍·면의 장에게 발급신청을 하여야 한다. 다만, 제6조제2항제2호·제3호·제7호·제9호·제9호의2 또는 제10호바목에 따라 농지를 취득하는 자는 농업경영계획서를 작성하지 아니하고 발급신청을 할 수 있다. <개정 2009.5.27>
1. 취득 대상 농지의 면적
2. 취득 대상 농지에서 농업경영을 하는 데에 필요한 노동력 및 농업 기계·장비·시설의 확보 방안
3. 소유 농지의 이용 실태(농지 소유자에게만 해당한다)
③제1항 본문과 제2항에 따른 신청 및 발급 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
④제1항 본문과 제2항에 따라 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다.
