[판결소개] "실거주 목적" 내세워 임대차계약 갱신거절하는 경우

 

주택임대차보호법에서 임차인의 갱신요구를 어렵게 하고 대신 임대인이 실거주 목적으로 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있는 내용이 새로 입법이 되었습니다. 그리고 개정 주택임대차보호법에 따라서 임대인과 임차인의 갱신요구 및 갱신거절 관련 1심 판결이 나오고 있는데, 그 중에서 "실거주 목적"의 입증정도에 관한 1심 판결이 나와서 소개해 보고자 합니다.

법률신문 2022. 1. 10.자 기사 [판결] "실거주 목적" 내세워 임대차계약 갱신거절하는 경우

서울중앙지방법원 2021가단5013199 사건에서 최근 임대인이 "실거주 목적"을 내세워 건물인도소송을 한 사안에서 원고승소판결이 나면서 "실거주 목적"의 경우에는 다른 갱신요구 거절사유와 동일한 정도의 판단기준 내지 입증이 요구된다고 보기 어렵다고 하면서, 특별한 사정이 없는 한 임대인은 실거주 예정임을 소명할 수 있는 객관적인 자료를 제시하지 않고도 갱신요구를 거절할 수 있다 고 판시하였습니다. 어차피 같은 조 제5항, 제6항에서 사후적으로 실제 거주하지 않는 것이 입증된다면 그 경우 손해배상책임을 지울 수 있기 때문에 사전에 실거주 목적의 입증을 엄격하게 요구할 이유가 없다는 취지로 보입니다.

관련 주택임대차보호법 조항은 다음과 같습니다.

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

갱신요구거절의 주체는 종전 임대인

임차인이 기존 집주인(임대인)에게 임대차계약 갱신 의사를 밝혔다면 이후 주택을 매수한 새 주인이 실거주를 하겠다고 해도 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없다는 1심 판결이 나왔습니다(수원지법 2020가단569230 판결)([판결] 임차인이 종전 임대인에게 전세계약 연장 의사 밝혔다면, 법률신문 2021. 3. 22.자 기사)

주택임대차보호법 개정으로 인하여 변경된 임차인의 갱신요구권 적용범위에 대한 유의미한 최초의 판결로 보입니다. 물론 대법원 확정판결이 아니기 때문에 일응 참고하면 될 것 같습니다.

관련조항은 주택임대차보호법 제6조의3 으로 지난 12월에 시행되었습니다.

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

문제가 된 것은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호로, 임차인이 계약갱신요구권을 행사한다고 하더라도, 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 에는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는데, 문제는 계약갱신을 할 수 있는 기간동안 임대인이 당해 주택을 매도하여 새 임대인은 목적 주택에 실제로 거주하려 한다는 이유로 계약갱신을 거절하였기 때문에 발생했습니다.

개정 법의 도입취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 실제 거주 사유라는 거절 사유의 특성을 고려하여 실제 거주를 이유로 한 갱신 거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 임대인을 기준으로 보아야 한다는 것인데요. 의문인 것은 법 제6조 제1항에 의할 때 주택을 양수한 새 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 (실거주를 이유로 한) 갱신거절의 통지를 하는 경우에는 갱신거절이 가능하지만, 그 기간이 지난 이후에 갱신거절을 하는 것은 받아들여지지 않는다고 보아야 하는 것 아닌가 하는 점입니다. 

실제 사안에서 신 임대인이 갱신거절의 통지를 한 시점이 법 제6조 제1항의 기간이 지난 상황이었다면 판결과 동일한 결론이 타당해 보이긴 합니다. 신 임대인의 실제거주 이유가 갱신거절 가능 기간 이후에 생긴 것이니까요. 이런 의문을 해소하기 위해서 실제 판결문을 구해서 읽어볼 수 있으면 좋겠네요.

주택임대차보호법 개정안 2020. 7. 31. 시행

임대차 3법 내일 시행... 계약갱신청구권 카드 쥔 세입자들, 연합뉴스 2020. 7. 30.자 기사

임대차 3법 표결과 관련해서 민주당 단독으로 통과시켰다길래, 또 3개월에서 6개월 후에는 제도가 크게 바뀌겠구나 하고 생각하고 있었는데... 그중 주택임대차보호법 개정안은 시행일이 공포즉시기 때문에 내일부터 시행되는 것이라고 해서 부랴부랴 찾아보았습니다.

신문기사의 대강의 내용이 나와 있지만 정확한 법령내용은 법제처 국가법령정보에도 아직 올라와 있지 않아서, 국회 홈페이지에서 표결 법령안에서 그 내용을 확인할 수 있었습니다. 가장 중요한 내용은 계약갱신청구권 관련 법 제6조의 3 의 신설입니다.

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

  1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

  2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

  3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

  4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

  5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

  6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

  7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

    가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

    나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

    다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

  8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

  9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

  ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

  ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

  ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

  ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

  ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

  1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

  2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

  3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

상가건물임대차보호법 에 규정되어 있던 갱신요구권을 주택임대차보호법에 1회 갱신요구권 형태로 도입한 것으로 보입니다. 그러면서 임대인에게 특별한 사정(임대인 본인 및 가족의 실제거주 등)이 없는 한 갱신요구를 거절하지 못하고, 갱신거절을 하고 실제거주를 하지 않는 경우 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있도록 하면서 손해배상액을 구체적으로 산정할 수 있도록 정해 놓았네요.

내일 법이 바로 시행되는데(글쓰는 동안 오늘이 되었네요), 부칙은 현재 존속중인 임대차에 바로 적용된다고 명시되어 있습니다. 굉장히 강력한 제도를 신설하면서 법시행을 너무나 급작스럽게 하는 것이 아닌가 하는 생각이 듭니다.

일례로 이미 주택임대차보호법은 2020. 6. 9. 갱신거절 기간을 변경하는 내용으로 개정되었고, 개정안의 시행은 공포일로부터 6개월 이후이며, 그 경우에도 시행일 이후 체결되거나 갱신되는 임대차계약부터 적용되도록 하고 있습니다.

즉, 현재는 임대인의 갱신거절 기간이 계약종료 6개월전부터 1개월전까지인데, 2020. 6. 9. 개정된 주택임대차보호법 개정안에 따르면 갱신거절 기간이 계약종료 6개월전부터 2개월전까지로 바뀌게 되는데, 갱신거절 기간의 변경은 법시행 이후 체결되거나 갱신된 임대차에만 적용되므로 2020. 12. 10. 이후 체결되거나 갱신되는 임대차계약의 경우 갱신거절할 수 있는 기간이 5개월에서 4개월로 줄어들게 됩니다. 부칙에 따라 이 부분은 2022. 6.경-7.월경부터 분쟁이 발생하게 되므로 그 동안 임대인이나 임차인이 준비할 기간이 지금부터 2년 정도 있는 것입니다.

그런데 갱신요구권이라는 강력한 제도를 도입하면서 시행일을 즉시로 하고, 현재 존속중인 임대차계약에 바로 적용하도록 하는 것은 이미 임대차계약의 갱신거절이 가능한 것을 전제로 형성되어 있는 임대인과 임차인간의 합의를 파괴하고 임차인에게 일방적인 이익을 가져오게 되는 결과가 됩니다(물론 차임증감청구권의 행사를 통해서 이 부분을 상쇄할 수 있다는 주장이 가능하지만, 예측가능하지 않은 제도의 도입으로 기존의 재산권/가격형성이 교란되는 것에 문제가 없다고 단언하기 어렵습니다). 입법취지는 이해할 수 있으나, 이러한 입법은 소급입법으로 헌법이 보장한 재산권을 침해하는 결과라고 해석될 여지가 충분합니다. 사실 개개의 임대인이 받을 손해는 크지 않을지 몰라도 상당히 많은 임대인들에게 영향을 미치기 때문에 그 총 손해가 나라 전체에 미치는 영향이 매우 큽니다. 그렇다면 손해를 입은 임대인들이 부칙 부분을 문제삼아 위헌법률심판 또는 헌법소원을 제기하여 위헌결정을 받아볼 소지도 있다고 생각합니다.

어쨌든 바뀐 제도는 알고 있어야 해서 정리 해보았습니다.