[하급심판결] 사정변경을 이유로 한 임대차계약의 해지

 

코로나19로 인한 매출급감이 사정변경으로 인한 임대차계약의 해지사유가 될 수 있는 것인지에 대해서 하급심에서 해지사유로 인정한 하급심 판결이 선고되었습니다(서울중앙지법 2020가단5261441). 

일단 임대차계약 제13조 제4항이 '당사자 중 일방이 법령의 개폐, 도시계획, 화재, 홍수, 폭동 등 불가항력적인 사유로 90일 영업을 계속할 수 없을 경우, 상대방에 대해 30일 전에 서면통지를 한 후 본 계약을 해제 또는 해지할 수 있다'는 조항에 근거해서

임차목적물이 명동에 위치한 매장으로 외국인 관광객을 통한 매출이 대부분을 차지하는데 코로나19로 외국인들의 입국이 제한되고 모든 해외입국자들에게 2주간 격리를 의무화하는 정책이 시행되면서 국내입국 여행자수가 99% 이상 감소했고, 코로나19 사태가 전세계적으로 확산, 장기화됨에 따라 매출이 90% 이상 감소해 영업을 계속하는 경우 적자를 볼 수 밖에 없는 상태가 되었다는 사실을 인정하고, 코로나19가 발생되고 장기적으로 지속하며 매출이 90% 이상 감소될 것이라는 사정은 당사자들이 예상할 수 없는 현저한 사정변경이며, 임대차계약 제13조 제4항에서 정한 '불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우'에 해당된다고 판시하고, 계약해지조항이 없다고 하더라도 사정변경의 원칙에 따라 계약해지할 수 있는 경우에 해당한다 고도 하였습니다.

사정변경으로 인한 계약해지는 계속적 보증 등의 경우 예외적으로 인정되는 판례가 형성되어 있으나, 임대차계약과 같이 계약기간이 정해져 있는 일반적인 계약의 경우에 사정변경으로 인한 계약해지는 거의 인정되지 않았습니다. 사정변경이라고 인정할 기준이 있는 것도 아니고, 코로나19로 인한 매출급감을 사정변경으로 인정하는 것은 너무나 그 범위가 넓어져서 사회적 파장이 커지는데, 법원이 판결-판례를 통해서 임대차계약의 해지를 인정하는 것이 타당한 방법인지 의문이 들 수 밖에 없습니다. 

사회적 파장이 너무나 큰 판결이기 때문에 당사자 또한 항소-상고해서 대법원의 판단을 받아 판례가 될 것인지 향후 1-2년간 결과를 예의주시해 보아야 할 것으로 생각합니다.

주택임대차보호법 개정안 2020. 7. 31. 시행

임대차 3법 내일 시행... 계약갱신청구권 카드 쥔 세입자들, 연합뉴스 2020. 7. 30.자 기사

임대차 3법 표결과 관련해서 민주당 단독으로 통과시켰다길래, 또 3개월에서 6개월 후에는 제도가 크게 바뀌겠구나 하고 생각하고 있었는데... 그중 주택임대차보호법 개정안은 시행일이 공포즉시기 때문에 내일부터 시행되는 것이라고 해서 부랴부랴 찾아보았습니다.

신문기사의 대강의 내용이 나와 있지만 정확한 법령내용은 법제처 국가법령정보에도 아직 올라와 있지 않아서, 국회 홈페이지에서 표결 법령안에서 그 내용을 확인할 수 있었습니다. 가장 중요한 내용은 계약갱신청구권 관련 법 제6조의 3 의 신설입니다.

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

  1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

  2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

  3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

  4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

  5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

  6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

  7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

    가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

    나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

    다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

  8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

  9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

  ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

  ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

  ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

  ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

  ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

  1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

  2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

  3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

상가건물임대차보호법 에 규정되어 있던 갱신요구권을 주택임대차보호법에 1회 갱신요구권 형태로 도입한 것으로 보입니다. 그러면서 임대인에게 특별한 사정(임대인 본인 및 가족의 실제거주 등)이 없는 한 갱신요구를 거절하지 못하고, 갱신거절을 하고 실제거주를 하지 않는 경우 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있도록 하면서 손해배상액을 구체적으로 산정할 수 있도록 정해 놓았네요.

내일 법이 바로 시행되는데(글쓰는 동안 오늘이 되었네요), 부칙은 현재 존속중인 임대차에 바로 적용된다고 명시되어 있습니다. 굉장히 강력한 제도를 신설하면서 법시행을 너무나 급작스럽게 하는 것이 아닌가 하는 생각이 듭니다.

일례로 이미 주택임대차보호법은 2020. 6. 9. 갱신거절 기간을 변경하는 내용으로 개정되었고, 개정안의 시행은 공포일로부터 6개월 이후이며, 그 경우에도 시행일 이후 체결되거나 갱신되는 임대차계약부터 적용되도록 하고 있습니다.

즉, 현재는 임대인의 갱신거절 기간이 계약종료 6개월전부터 1개월전까지인데, 2020. 6. 9. 개정된 주택임대차보호법 개정안에 따르면 갱신거절 기간이 계약종료 6개월전부터 2개월전까지로 바뀌게 되는데, 갱신거절 기간의 변경은 법시행 이후 체결되거나 갱신된 임대차에만 적용되므로 2020. 12. 10. 이후 체결되거나 갱신되는 임대차계약의 경우 갱신거절할 수 있는 기간이 5개월에서 4개월로 줄어들게 됩니다. 부칙에 따라 이 부분은 2022. 6.경-7.월경부터 분쟁이 발생하게 되므로 그 동안 임대인이나 임차인이 준비할 기간이 지금부터 2년 정도 있는 것입니다.

그런데 갱신요구권이라는 강력한 제도를 도입하면서 시행일을 즉시로 하고, 현재 존속중인 임대차계약에 바로 적용하도록 하는 것은 이미 임대차계약의 갱신거절이 가능한 것을 전제로 형성되어 있는 임대인과 임차인간의 합의를 파괴하고 임차인에게 일방적인 이익을 가져오게 되는 결과가 됩니다(물론 차임증감청구권의 행사를 통해서 이 부분을 상쇄할 수 있다는 주장이 가능하지만, 예측가능하지 않은 제도의 도입으로 기존의 재산권/가격형성이 교란되는 것에 문제가 없다고 단언하기 어렵습니다). 입법취지는 이해할 수 있으나, 이러한 입법은 소급입법으로 헌법이 보장한 재산권을 침해하는 결과라고 해석될 여지가 충분합니다. 사실 개개의 임대인이 받을 손해는 크지 않을지 몰라도 상당히 많은 임대인들에게 영향을 미치기 때문에 그 총 손해가 나라 전체에 미치는 영향이 매우 큽니다. 그렇다면 손해를 입은 임대인들이 부칙 부분을 문제삼아 위헌법률심판 또는 헌법소원을 제기하여 위헌결정을 받아볼 소지도 있다고 생각합니다.

어쨌든 바뀐 제도는 알고 있어야 해서 정리 해보았습니다.

당연한 것은 없다

올초에 맡았던, 어떻게 보면 흔한 임대차보증금반환청구소송의 항소심에서 피고를 대리해서 승소했습니다. 보증금가액이 크기는 했지만, 1심에서도 승소한 사건이었고, 임차인이었던 원고가 떼를 쓰는 수준의 사건이었기 때문에 큰 어려움이 없이 '당연히' 이길 사건이라고 생각했었습니다.

그런데... 세상사 모르는 일이라고 상대방이 선임한 소송대리인이 '김앤장'에다가 임대차기간이 만료되어가는 것을 이용해서 기일을 가능한 한 최대한 연장하고, 서면을 제출한 것을 보니, 세상에 당연한 것은 없는 것이더군요.

어처구니 없는 사실관계와 그에 기반한 주장을 하나하나 근거를 대어서 반박하고, 공제주장할 때에는 숫자 틀리지 않게 표를 만들어서 계산-검산 쉽게 만들어 서면을 제출하고, 상대방 마지막 준비서면에 대한 참고서면까지 제출하였지만, 그래도 선고기일에 일말의 불안함도 없었다고 말하기는 어렵습니다.

결국 처음 생각한 것과 같은-추가된 예비적 청구에 대한 기각과 더불어- 결론으로 항소심 판결이 선고되었습니다. 당연하다고 생각되는 것을 방어하는 데에도 어느 한군데 부족할까 노심초사하시는 의뢰인을 보면서 배우는 점도 많은 소송이었습니다.

사자가 토끼 한마리를 잡을 때에도 최선을 다하듯이, 어떤 소송이든 우리가 이기는 것이 "당연한 것"이 아닐 수 있으므로, 겸손하게 판단을 내리는 재판관을 최선을 다해 설득하는 것. 그것이 변호사의 임무라는 것을 느낄 수 있었던 사건이었습니다.

부당이득반환청구시 부가가치세

원래 임대차계약상 차임에 대하여 부가세 별도로 약정이 되어 있는 경우에 차임상당부당이득반환 청구시 부가세도 함께 청구할 수 있는지 의문이 들어서 찾아봤습니다.


이런 판결이 있네요.

대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결 [건물명도]

임대차계약 해지 후의 계속점유를 원인으로 차임 상당액을 부당이득으로 반환하는 경우에 종전 임대차에서 약정 차임에 대한 부가가치세 상당액을 공급을 받는 자인 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 달리 특별한 사정이 없는 한 부당이득으로 지급되는 차임 상당액에 대한 부가가치세 상당액도 계속점유하는 임차인이 부담하여야 하는 것으로 봄이 상당하다.