[하급심판결] 사정변경을 이유로 한 임대차계약의 해지

 

코로나19로 인한 매출급감이 사정변경으로 인한 임대차계약의 해지사유가 될 수 있는 것인지에 대해서 하급심에서 해지사유로 인정한 하급심 판결이 선고되었습니다(서울중앙지법 2020가단5261441). 

일단 임대차계약 제13조 제4항이 '당사자 중 일방이 법령의 개폐, 도시계획, 화재, 홍수, 폭동 등 불가항력적인 사유로 90일 영업을 계속할 수 없을 경우, 상대방에 대해 30일 전에 서면통지를 한 후 본 계약을 해제 또는 해지할 수 있다'는 조항에 근거해서

임차목적물이 명동에 위치한 매장으로 외국인 관광객을 통한 매출이 대부분을 차지하는데 코로나19로 외국인들의 입국이 제한되고 모든 해외입국자들에게 2주간 격리를 의무화하는 정책이 시행되면서 국내입국 여행자수가 99% 이상 감소했고, 코로나19 사태가 전세계적으로 확산, 장기화됨에 따라 매출이 90% 이상 감소해 영업을 계속하는 경우 적자를 볼 수 밖에 없는 상태가 되었다는 사실을 인정하고, 코로나19가 발생되고 장기적으로 지속하며 매출이 90% 이상 감소될 것이라는 사정은 당사자들이 예상할 수 없는 현저한 사정변경이며, 임대차계약 제13조 제4항에서 정한 '불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우'에 해당된다고 판시하고, 계약해지조항이 없다고 하더라도 사정변경의 원칙에 따라 계약해지할 수 있는 경우에 해당한다 고도 하였습니다.

사정변경으로 인한 계약해지는 계속적 보증 등의 경우 예외적으로 인정되는 판례가 형성되어 있으나, 임대차계약과 같이 계약기간이 정해져 있는 일반적인 계약의 경우에 사정변경으로 인한 계약해지는 거의 인정되지 않았습니다. 사정변경이라고 인정할 기준이 있는 것도 아니고, 코로나19로 인한 매출급감을 사정변경으로 인정하는 것은 너무나 그 범위가 넓어져서 사회적 파장이 커지는데, 법원이 판결-판례를 통해서 임대차계약의 해지를 인정하는 것이 타당한 방법인지 의문이 들 수 밖에 없습니다. 

사회적 파장이 너무나 큰 판결이기 때문에 당사자 또한 항소-상고해서 대법원의 판단을 받아 판례가 될 것인지 향후 1-2년간 결과를 예의주시해 보아야 할 것으로 생각합니다.

주택임대차보호법 개정안 2020. 7. 31. 시행

임대차 3법 내일 시행... 계약갱신청구권 카드 쥔 세입자들, 연합뉴스 2020. 7. 30.자 기사

임대차 3법 표결과 관련해서 민주당 단독으로 통과시켰다길래, 또 3개월에서 6개월 후에는 제도가 크게 바뀌겠구나 하고 생각하고 있었는데... 그중 주택임대차보호법 개정안은 시행일이 공포즉시기 때문에 내일부터 시행되는 것이라고 해서 부랴부랴 찾아보았습니다.

신문기사의 대강의 내용이 나와 있지만 정확한 법령내용은 법제처 국가법령정보에도 아직 올라와 있지 않아서, 국회 홈페이지에서 표결 법령안에서 그 내용을 확인할 수 있었습니다. 가장 중요한 내용은 계약갱신청구권 관련 법 제6조의 3 의 신설입니다.

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

  1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

  2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

  3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

  4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

  5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

  6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

  7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

    가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

    나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

    다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

  8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

  9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

  ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

  ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

  ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

  ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

  ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

  1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

  2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

  3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

상가건물임대차보호법 에 규정되어 있던 갱신요구권을 주택임대차보호법에 1회 갱신요구권 형태로 도입한 것으로 보입니다. 그러면서 임대인에게 특별한 사정(임대인 본인 및 가족의 실제거주 등)이 없는 한 갱신요구를 거절하지 못하고, 갱신거절을 하고 실제거주를 하지 않는 경우 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있도록 하면서 손해배상액을 구체적으로 산정할 수 있도록 정해 놓았네요.

내일 법이 바로 시행되는데(글쓰는 동안 오늘이 되었네요), 부칙은 현재 존속중인 임대차에 바로 적용된다고 명시되어 있습니다. 굉장히 강력한 제도를 신설하면서 법시행을 너무나 급작스럽게 하는 것이 아닌가 하는 생각이 듭니다.

일례로 이미 주택임대차보호법은 2020. 6. 9. 갱신거절 기간을 변경하는 내용으로 개정되었고, 개정안의 시행은 공포일로부터 6개월 이후이며, 그 경우에도 시행일 이후 체결되거나 갱신되는 임대차계약부터 적용되도록 하고 있습니다.

즉, 현재는 임대인의 갱신거절 기간이 계약종료 6개월전부터 1개월전까지인데, 2020. 6. 9. 개정된 주택임대차보호법 개정안에 따르면 갱신거절 기간이 계약종료 6개월전부터 2개월전까지로 바뀌게 되는데, 갱신거절 기간의 변경은 법시행 이후 체결되거나 갱신된 임대차에만 적용되므로 2020. 12. 10. 이후 체결되거나 갱신되는 임대차계약의 경우 갱신거절할 수 있는 기간이 5개월에서 4개월로 줄어들게 됩니다. 부칙에 따라 이 부분은 2022. 6.경-7.월경부터 분쟁이 발생하게 되므로 그 동안 임대인이나 임차인이 준비할 기간이 지금부터 2년 정도 있는 것입니다.

그런데 갱신요구권이라는 강력한 제도를 도입하면서 시행일을 즉시로 하고, 현재 존속중인 임대차계약에 바로 적용하도록 하는 것은 이미 임대차계약의 갱신거절이 가능한 것을 전제로 형성되어 있는 임대인과 임차인간의 합의를 파괴하고 임차인에게 일방적인 이익을 가져오게 되는 결과가 됩니다(물론 차임증감청구권의 행사를 통해서 이 부분을 상쇄할 수 있다는 주장이 가능하지만, 예측가능하지 않은 제도의 도입으로 기존의 재산권/가격형성이 교란되는 것에 문제가 없다고 단언하기 어렵습니다). 입법취지는 이해할 수 있으나, 이러한 입법은 소급입법으로 헌법이 보장한 재산권을 침해하는 결과라고 해석될 여지가 충분합니다. 사실 개개의 임대인이 받을 손해는 크지 않을지 몰라도 상당히 많은 임대인들에게 영향을 미치기 때문에 그 총 손해가 나라 전체에 미치는 영향이 매우 큽니다. 그렇다면 손해를 입은 임대인들이 부칙 부분을 문제삼아 위헌법률심판 또는 헌법소원을 제기하여 위헌결정을 받아볼 소지도 있다고 생각합니다.

어쨌든 바뀐 제도는 알고 있어야 해서 정리 해보았습니다.

상가건물임대차보호법에 따른 권리금의 보호

상가건물임대차보호법으로 종전까지 법적 보호의 바깥에 있었던 "권리금"을 법적으로 보호하기 시작하였는데 그 범위와 관련하여 의미가 있는 판결과 그에 대한 평석을 읽었습니다. <[판례해설] 상가건물임대차보호법에 따른 권리금의 보호, 강희주 변호사(법무법인 광장)/법률신문 2017. 6. 27.>

권리금 보호를 위하여 개정된 상가건물임대차보호법  제10조의4 제1항 제4호, 제3항에 따르면 임차인이 새로운 임차인과의 임대차계약을 주선하였음에도 임대인이 정당한 사유없이 이를 거절하는 경우 권리금 상당의 손해배상을 구할 수 있습니다.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

가장 큰 쟁점은 상가건물임대차보호법 제10조 제2항의 계약갱신요구권의 시적 제한(5년)이 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호, 제3항의 권리금 상당의 손해배상에도 유추적용되는지 여부라고 할 것입니다.

제10조(계약갱신 요구 등) 

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

한마디로 임대차기간이 5년이 되지 않은 임차인만 권리금 상당의 손해배상을 구할 수 있는지, 임대차기간과 관계없이 임차인은 권리금 상당의 손해배상을 구할 수 있는 것인지에 대한 것입니다. 판례평석의 대상판결의 1심에서는 유추적용을 긍정하여 권리금반환청구 취지의  반소를 기각하였지만, 2심에서는 유추적용을 부정하여 권리금반환청구 중 일부를 인용하였습니다.

현재 대법원에서 이에 대해서 명확한 판시를 하지 않는 상태인 것으로 보이나, 조만간 결론이 확실해지지 않을까 합니다.

보증금 증액시 확정일자 받는 방법

주택을 임대할 경우 보증금은 크게 두가지 방법으로 반환을 확보할 수 있습니다. 우선 임대차계약 또는 전세계약을 체결하고 임대차등기 또는 전세권등기를 하는 방법과 계약 체결후 계약서에 확정일자를 받는 방법입니다. 등기를 하는 경우에는 등기부에 임대차 또는 전세권 설정사실 및 보증금이 공시되지만 등기수수료 등이 발생하는 단점이 있기 때문에 대부분의 주택임대차의 경우에는 계약서에 확정일자를 받는 방법을 사용합니다. 만약 임대인의 채무 등의 문제로 주택이 경매되는 경우라도 임차인은 확정일자를 기준으로 당해 주택의 근저당권자 등의 담보권자와의 우선순위를 정하게 되기 때문에 확정일자를 받는 것은 매우 중요한 문제가 됩니다.

그런데 임대차계약은 2년 정도로 기간을 정하고 기간만료 후 재계약을 할 때 어느 정도의 보증금을 증액하는 것이 일반적입니다. 이 경우 증액된 보증금에 대해서 재계약을 체결하지 않고, 확정일자를 받지 않는다면 당해 주택이 경매되는 등의 사정이 발생하는 경우 보장받을 수 없게 될 수도 있습니다. 따라서 보증금 증액시에도 재계약을 하고, 재계약한 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 그렇지만 최초 임대차계약과 보증금 증액 취지의 재계약 시점 사이의 기간에 임대인이 주택에 근저당권을 설정하여 놓았다면 증액 보증금에 대해서 확정일자를 받더라도 증액 보증금 부분은 근저당권보다 후순위가 된다는 점을 주의해야 합니다(따라서 재계약시 등기부를 확인하여 새로운 근저당권설정이 확인되면, 임대인과의 협상을 통해 증액 보증금을 낮추는 등의 조치를 취하고, 유사시 증액보증금을 반환받을 수 없다고 판단되면 재계약을 포기하는 것까지 고려하는 것이 좋습니다).

문제는 재계약시 확정일자를 받는 방법인데요.

2010. 10. 29. 제정된 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여에 관한 규칙 제3조에서는 확정일자 부여시 확인사항으로 다음과 같이 정하고 있었습니다.

제3조(확정일자 부여 시 확인사항) 제2조에 따라 확정일자를 부여하려는 경우 읍장, 면장, 동장 또는 출장소장은 주택임대차계약증서(이하 “계약증서”라 한다)가 다음 각 호의 요건을 갖추었는지를 확인하여야 한다.

1. 임대인·임차인의 인적 사항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 보증금 등이 적혀 있는 완성된 문서일 것

2. 계약당사자(대리인에 의하여 계약이 체결된 경우에는 그 대리인을 말한다. 이하 같다)의 서명 또는 기명날인이 있을 것

3. 글자가 연결되어야 할 자행(字行)에 빈 공간이 있는 경우에는 계약당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 긋고 그의 도장을 찍어 그 부분에 다른 글자가 없음을 표시하였을 것

4. 정정한 부분이 있는 경우에는 계약당사자가 그 부분에 서명하거나 날인하였을 것

5. 확정일자가 부여되어 있지 아니할 것

위 규칙 제정 이전까지는 최초 계약서에 확정일자를 받은 다음, 최초계약서에 증액된 보증금만 기재하여 같은 계약서에 확정일자를 다시 받아 확정일자를 2번 받는 것도 가능하고, 새로 보증금 증액 취지의 재계약에 새로운 확정일자를 받는 것도 가능하였는데, 위 규칙에 의해서 두번째 방법만 사용하여야 하고 첫번째 방법을 사용하는 경우 두번째 받은 확정일자의 효력이 문제가 될 가능성이 있다는 우려가 있었습니다(실무상 문제가 된 경우를 확인하지는 못했습니다). 이런 우려가 많았는지, 법무부는 2013. 12. 31. 주택임대차계약증서상 확정일자 부여 및 임대차정보 제공에 관한 규칙을 다음과 같이 개정하였습니다.

제3조(확정일자 부여 시 확인사항) 확정일자부여기관은 계약증서에 확정일자를 부여하기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여야 한다.

1. 임대인·임차인의 인적사항, 임대차목적물, 임대차기간, 차임·보증금 등이 적혀 있는 완성된 문서일 것

2. 계약당사자(대리인에 의하여 계약이 체결된 경우에는 그 대리인을 말한다. 이하 같다)의 서명 또는 기명날인이 있을 것

3. 글자가 연결되어야 할 부분에 빈 공간이 있는 경우에는 계약당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 그어 그 부분에 다른 글자가 없음이표시되어 있을 것

4. 정정한 부분이 있는 경우에는 그 난의 밖이나 끝부분 여백에 정정한 글자 수가 기재되어 있고, 그 부분에 계약당사자의 서명이나 날인이 되어있을 것

5. 계약증서가 두 장 이상인 경우에는 간인(間印)이 있을 것

6. 확정일자가 부여되어 있지 아니할 것. 다만, 이미 확정일자를 부여받은 계약증서에 새로운 내용을 추가 기재하여 재계약을 한 경우에는 그러하지 아니하다. [전문개정 2013.12.31]

최초 확정일자를 부여받은 계약서에 두번째 확정일자를 받는 방법도 명시적으로 인정된다는 취지로 개정된 것입니다. 따라서 지금은 두가지 방법 중 어느 방법을 취하든 관계가 없을 것입니다. 다만, 보증금 증액 취지의 새로운 계약서 체결시에는 기존 계약서를 파기하지 말고 보관하고, 새로운 계약서에는 기존계약서와의 관련성을 나타내는 문구를 기재하는 것을 잊지 않아야 할 것입니다. 그렇지 않다면 기존계약서는 실효되고 새로운 계약서의 확정일자만을 기준으로 보증금 전액의 순위가 정해질 가능성이 있기 때문입니다.

확정일자는 지방법원 및 등기소에서도 부여하면서 전산화하여 임대차계약의 이해관계인도 전자적인 방법으로 조회할 수 있도록 하는 제도도 신설되어 2015. 9. 14.부터 시행예정이라고 합니다(관련 법령은 주택임대차계약증서의 확정일자 부여 및 정보제공에 관한 규칙입니다).  등기 관련 업무들도 전산화되는 속도가 빨라지는데 적응해야 할 필요성이 있어 보입니다.