상가건물임대차보호법에 따른 권리금의 보호

상가건물임대차보호법으로 종전까지 법적 보호의 바깥에 있었던 "권리금"을 법적으로 보호하기 시작하였는데 그 범위와 관련하여 의미가 있는 판결과 그에 대한 평석을 읽었습니다. <[판례해설] 상가건물임대차보호법에 따른 권리금의 보호, 강희주 변호사(법무법인 광장)/법률신문 2017. 6. 27.>

권리금 보호를 위하여 개정된 상가건물임대차보호법  제10조의4 제1항 제4호, 제3항에 따르면 임차인이 새로운 임차인과의 임대차계약을 주선하였음에도 임대인이 정당한 사유없이 이를 거절하는 경우 권리금 상당의 손해배상을 구할 수 있습니다.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

가장 큰 쟁점은 상가건물임대차보호법 제10조 제2항의 계약갱신요구권의 시적 제한(5년)이 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호, 제3항의 권리금 상당의 손해배상에도 유추적용되는지 여부라고 할 것입니다.

제10조(계약갱신 요구 등) 

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

한마디로 임대차기간이 5년이 되지 않은 임차인만 권리금 상당의 손해배상을 구할 수 있는지, 임대차기간과 관계없이 임차인은 권리금 상당의 손해배상을 구할 수 있는 것인지에 대한 것입니다. 판례평석의 대상판결의 1심에서는 유추적용을 긍정하여 권리금반환청구 취지의  반소를 기각하였지만, 2심에서는 유추적용을 부정하여 권리금반환청구 중 일부를 인용하였습니다.

현재 대법원에서 이에 대해서 명확한 판시를 하지 않는 상태인 것으로 보이나, 조만간 결론이 확실해지지 않을까 합니다.