보증금 증액시 확정일자 받는 방법

주택을 임대할 경우 보증금은 크게 두가지 방법으로 반환을 확보할 수 있습니다. 우선 임대차계약 또는 전세계약을 체결하고 임대차등기 또는 전세권등기를 하는 방법과 계약 체결후 계약서에 확정일자를 받는 방법입니다. 등기를 하는 경우에는 등기부에 임대차 또는 전세권 설정사실 및 보증금이 공시되지만 등기수수료 등이 발생하는 단점이 있기 때문에 대부분의 주택임대차의 경우에는 계약서에 확정일자를 받는 방법을 사용합니다. 만약 임대인의 채무 등의 문제로 주택이 경매되는 경우라도 임차인은 확정일자를 기준으로 당해 주택의 근저당권자 등의 담보권자와의 우선순위를 정하게 되기 때문에 확정일자를 받는 것은 매우 중요한 문제가 됩니다.

그런데 임대차계약은 2년 정도로 기간을 정하고 기간만료 후 재계약을 할 때 어느 정도의 보증금을 증액하는 것이 일반적입니다. 이 경우 증액된 보증금에 대해서 재계약을 체결하지 않고, 확정일자를 받지 않는다면 당해 주택이 경매되는 등의 사정이 발생하는 경우 보장받을 수 없게 될 수도 있습니다. 따라서 보증금 증액시에도 재계약을 하고, 재계약한 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 그렇지만 최초 임대차계약과 보증금 증액 취지의 재계약 시점 사이의 기간에 임대인이 주택에 근저당권을 설정하여 놓았다면 증액 보증금에 대해서 확정일자를 받더라도 증액 보증금 부분은 근저당권보다 후순위가 된다는 점을 주의해야 합니다(따라서 재계약시 등기부를 확인하여 새로운 근저당권설정이 확인되면, 임대인과의 협상을 통해 증액 보증금을 낮추는 등의 조치를 취하고, 유사시 증액보증금을 반환받을 수 없다고 판단되면 재계약을 포기하는 것까지 고려하는 것이 좋습니다).

문제는 재계약시 확정일자를 받는 방법인데요.

2010. 10. 29. 제정된 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여에 관한 규칙 제3조에서는 확정일자 부여시 확인사항으로 다음과 같이 정하고 있었습니다.

제3조(확정일자 부여 시 확인사항) 제2조에 따라 확정일자를 부여하려는 경우 읍장, 면장, 동장 또는 출장소장은 주택임대차계약증서(이하 “계약증서”라 한다)가 다음 각 호의 요건을 갖추었는지를 확인하여야 한다.

1. 임대인·임차인의 인적 사항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 보증금 등이 적혀 있는 완성된 문서일 것

2. 계약당사자(대리인에 의하여 계약이 체결된 경우에는 그 대리인을 말한다. 이하 같다)의 서명 또는 기명날인이 있을 것

3. 글자가 연결되어야 할 자행(字行)에 빈 공간이 있는 경우에는 계약당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 긋고 그의 도장을 찍어 그 부분에 다른 글자가 없음을 표시하였을 것

4. 정정한 부분이 있는 경우에는 계약당사자가 그 부분에 서명하거나 날인하였을 것

5. 확정일자가 부여되어 있지 아니할 것

위 규칙 제정 이전까지는 최초 계약서에 확정일자를 받은 다음, 최초계약서에 증액된 보증금만 기재하여 같은 계약서에 확정일자를 다시 받아 확정일자를 2번 받는 것도 가능하고, 새로 보증금 증액 취지의 재계약에 새로운 확정일자를 받는 것도 가능하였는데, 위 규칙에 의해서 두번째 방법만 사용하여야 하고 첫번째 방법을 사용하는 경우 두번째 받은 확정일자의 효력이 문제가 될 가능성이 있다는 우려가 있었습니다(실무상 문제가 된 경우를 확인하지는 못했습니다). 이런 우려가 많았는지, 법무부는 2013. 12. 31. 주택임대차계약증서상 확정일자 부여 및 임대차정보 제공에 관한 규칙을 다음과 같이 개정하였습니다.

제3조(확정일자 부여 시 확인사항) 확정일자부여기관은 계약증서에 확정일자를 부여하기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여야 한다.

1. 임대인·임차인의 인적사항, 임대차목적물, 임대차기간, 차임·보증금 등이 적혀 있는 완성된 문서일 것

2. 계약당사자(대리인에 의하여 계약이 체결된 경우에는 그 대리인을 말한다. 이하 같다)의 서명 또는 기명날인이 있을 것

3. 글자가 연결되어야 할 부분에 빈 공간이 있는 경우에는 계약당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 그어 그 부분에 다른 글자가 없음이표시되어 있을 것

4. 정정한 부분이 있는 경우에는 그 난의 밖이나 끝부분 여백에 정정한 글자 수가 기재되어 있고, 그 부분에 계약당사자의 서명이나 날인이 되어있을 것

5. 계약증서가 두 장 이상인 경우에는 간인(間印)이 있을 것

6. 확정일자가 부여되어 있지 아니할 것. 다만, 이미 확정일자를 부여받은 계약증서에 새로운 내용을 추가 기재하여 재계약을 한 경우에는 그러하지 아니하다. [전문개정 2013.12.31]

최초 확정일자를 부여받은 계약서에 두번째 확정일자를 받는 방법도 명시적으로 인정된다는 취지로 개정된 것입니다. 따라서 지금은 두가지 방법 중 어느 방법을 취하든 관계가 없을 것입니다. 다만, 보증금 증액 취지의 새로운 계약서 체결시에는 기존 계약서를 파기하지 말고 보관하고, 새로운 계약서에는 기존계약서와의 관련성을 나타내는 문구를 기재하는 것을 잊지 않아야 할 것입니다. 그렇지 않다면 기존계약서는 실효되고 새로운 계약서의 확정일자만을 기준으로 보증금 전액의 순위가 정해질 가능성이 있기 때문입니다.

확정일자는 지방법원 및 등기소에서도 부여하면서 전산화하여 임대차계약의 이해관계인도 전자적인 방법으로 조회할 수 있도록 하는 제도도 신설되어 2015. 9. 14.부터 시행예정이라고 합니다(관련 법령은 주택임대차계약증서의 확정일자 부여 및 정보제공에 관한 규칙입니다).  등기 관련 업무들도 전산화되는 속도가 빨라지는데 적응해야 할 필요성이 있어 보입니다.