[판결소개] "실거주 목적" 내세워 임대차계약 갱신거절하는 경우

 

주택임대차보호법에서 임차인의 갱신요구를 어렵게 하고 대신 임대인이 실거주 목적으로 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있는 내용이 새로 입법이 되었습니다. 그리고 개정 주택임대차보호법에 따라서 임대인과 임차인의 갱신요구 및 갱신거절 관련 1심 판결이 나오고 있는데, 그 중에서 "실거주 목적"의 입증정도에 관한 1심 판결이 나와서 소개해 보고자 합니다.

법률신문 2022. 1. 10.자 기사 [판결] "실거주 목적" 내세워 임대차계약 갱신거절하는 경우

서울중앙지방법원 2021가단5013199 사건에서 최근 임대인이 "실거주 목적"을 내세워 건물인도소송을 한 사안에서 원고승소판결이 나면서 "실거주 목적"의 경우에는 다른 갱신요구 거절사유와 동일한 정도의 판단기준 내지 입증이 요구된다고 보기 어렵다고 하면서, 특별한 사정이 없는 한 임대인은 실거주 예정임을 소명할 수 있는 객관적인 자료를 제시하지 않고도 갱신요구를 거절할 수 있다 고 판시하였습니다. 어차피 같은 조 제5항, 제6항에서 사후적으로 실제 거주하지 않는 것이 입증된다면 그 경우 손해배상책임을 지울 수 있기 때문에 사전에 실거주 목적의 입증을 엄격하게 요구할 이유가 없다는 취지로 보입니다.

관련 주택임대차보호법 조항은 다음과 같습니다.

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

[근황] 조정위원 지명장과 감사장 수령

2016년부터 서울중앙지방법원 상근조정위원 그리고 2018년부터 임대차전문 조정위원으로 활동해 왔는데요. 이번에 서울중앙지방법원에서 그간의 활동에 대한 감사장과 2020년부터 2021년까지 다시 상근조정위원 활동을 지명하는 지명장을 보내주셔서 받아보았습니다.

원래는 일주일 전 정도에 감사장 수여식에서 받을 예정이었는데, 요사이 공식행사는 되도록 피하는 분위기가 되어서 우편으로 받아보게 되었네요.

책장 위에 전시해 보았습니다. 사무실에 들어오시는 분들 중에서 의외로 관심을 보이시는 분들이 많더군요. 앞으로 1년도 임대차전문 상근조정위원으로 열심히 활동하도록 하겠습니다.

조정단상-진심이 닿을 수 없는 부분을 메운다

격년으로 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 조정위원협의회에서 조정과 관련된 글들을 모아 조정마당-열린대화라는 책을 발간합니다. 작년에 조정과 관련한 자유주제로 이 책에 글을 기고해 달라는 요청을 받아서 보낸 글이 있는데, 제 글이 실린 2017년 조정마당-열린대화가 이번에 발간되어 받아보았습니다.

3페이지 밖에는 되지 않지만 실려 있는 모습을 보니 뿌듯하네요. 관심이 있으신 분들은 조정마당-열린대화를 찾아보실 수 있으실 것이지만, 많이 배포되지는 않는 책이라서(저도 조정위원이 되기 전에는 그 존재 자체를 모르던 책이었습니다), 여기 실린 제 글을 여기에도 실어봅니다.

조정단상-진심이 닿을 수 없는 부분을 메운다.

조정위원 고재현

분쟁이 생겼을 때 법원에 분쟁을 가져오면서 사람들이 바라는 것은 칼로 무 자르듯 명쾌한 법리로 시시비비를 가리는 것인 경우도 있지만, 분쟁의 본질이 단순히 경제적 이해관계에 대한 견해차이에 그치는 것이 아니라 인간관계에서 느껴지는 기본적인 예의부족이나 상대방에 대한 서운함으로 인해 촉발되는(또는 그러한 것이 사건의 중심이 되는) 분쟁에 있어서 사건경험이 많은 제3자가 중재함으로써 분쟁 당사자들 쌍방이 물질적으로나 정신적으로 덜 상처받는 방법을 제시해주기를 바라는 경우도 있습니다. 후자의 경우가 조정과 같은 대체적 분쟁해결제도를 우리 법원이 운영하는 이유일 것입니다. 

서울중앙지방법원에서 상근조정위원으로 일주일에 한번 조정을 하기 시작한지도 벌써 1년이 넘었습니다. 하지만 아직도 제가 조정당사자들에게 쌍방에게 이익이 되는 조정안을 찾아 흔쾌히 조정에 응하게 만드는 조정위원인가를 자문해 봐도 자신 있는 대답이 나오지 않습니다. 어쩌면 10년이 지나도 그렇다고 흔쾌히 대답할 수 있는 자신감이 생길지는 모르겠습니다. 기록을 보면 적당한 조정안이 떠오르고 당사자를 설득할 수 있겠다고 생각한 사건에서는 한 치의 양보도 없이 “법원에서 불렀기 때문에 나왔을 뿐”이라는 당사자들에게 불성립 결정을 할 수 밖에 없는 경우가 허다하고, 판결로 가게 되면 원고가 승소할 것이 뻔한 사건이기 때문에 원고가 양보할 이유가 없어 보이는 사건에서 피고의 재활의지를 확인한 원고가 말도 안되는 장기간의 상환조건의-심지어 조정위원이 그런 조건으로 합의하는 원고를 본적이 없다고 하는데도- 조정안에 합의해서 조정이 이루어지는 것을 보다보면, 조정을 성립시키는 것은 조정위원의 능력에 달린 것이 아니라는 확증편향만 굳어지기 때문입니다.

조정에 임하다보면 기본적으로 분쟁 당사자들이 사건에 대해서 가장 많이 이야기하는 부분 중 하나는 (이러이러한 잘못을 하고도) 상대방은 “나에게 제대로 연락을 하(받)지 않았다“는 것입니다. 연락이 잘 안 된 데에는 나아지지 않은 상황을 설명해야 하는 계면쩍음, 미안함, 어떻게든 도피하고 싶은 현실 등 많은 이유가 있겠지만 적어도 현재 상황을 정확히 상대방에게 알리지 않고 상대방이 법적 조치를 취하지 않는 요행이 있으면 어쨌든 상황을 모면하겠다는 태도가 사건을 법원으로 가져오게 되는 가장 큰 이유일 것입니다. 법원에 제소하기 전에는 연락도 잘 되지 않던 상대방이 조정기일이라는 기회에 앞에 있으니 당사자들로서는 상대방의 잘못을 낱낱이 까발리고 싶은 생각도 드는 것 같습니다. 잘못한 당사자도 상대방으로부터 대놓고 지적받는 것에 대해서 유쾌하게 받아들이는 경우는 거의 없습니다. 그래서 조정기일에 당사자들 쌍방이 서로에게 말을 하도록 하게 되면 말싸움이 되어 버리는 경우도 많습니다. 저 같은 경우 당사자들께서 원칙적으로 제게 말씀을 하시고 당사자 사이에서 서로 말씀을 삼가 달라고 부탁드리곤 합니다(그래도 사이사이 상대방에게 잽 날리듯 치고 빠지는 것까지 막기는 어렵더군요). 그래서 상대방에 대한 날선 감정이 배제되고 제3자인 조정위원을 통해서 사건에 대해서 이야기하다보면 사실관계나, 상대방에게 요구하는 내용의 한계가 정리되면서 쌍방이 어느 정도 양보하는 조정안에 가까이 갈 가능성이 높아집니다. 그리고 그 과정에서 핵심은 조정 초기에 제가 생각하고 있었던 ”얼마나 균형 잡힌 조정안을 만들어 내느냐“라고 할 수 있지만, ”얼마나 쌍방에게 상대방을 이해시키느냐“가 그에 못지않게 중요하다는 것을 알게 되었습니다.

우리는 어렸을 적부터 속담으로 “말 한마디로 천 냥 빚 갚는다”, “아 다르고 어 다르다”란 말을 많이 듣고 자랐지만, 법 없이도 살아왔다는 표현이 걸 맞는 대부분의 사람들에게 남에게 부탁할 일이나 아쉬운 소리를 하게 되는 경우는 흔치 않습니다. 그래서 이 속담의 의미를 사전적으로만 이해하는 경우가 많습니다. 조정위원으로 일해보기 전까지 저도 그리 다르지 않은 사람이었습니다. 하지만 당사자들의 이해관계가 첨예하게 대립될 때 사람의 마음을 조금의 양보로 이끄는 것은 냉철한 이성이 아니라 “상대방이 얼마나 나를 배려하고 있는가”, “상대방이 얼마나 진심으로 말하고 있는가”, “상대방이 자신의 잘못에 대해서 얼마나 진정성 있는 태도를 보이고 있는가”에 대한 감정인 것 같다는 조심스러운 결론을 내리게 되었습니다. 같은 취지의 말이라고 퉁치고 있는 많은 말들 속에서 적어도 상대방의 기분을 배려하는 말과 태도로 조정에 응하는 경우와 그렇지 않은 경우, 결과를 예측하기는 어렵지 않습니다. 어쩌다 인터넷서핑을 하다가 발견한 인용구도 그런 뜻인 것 같습니다. “people will forget what you said, people will forget what you did, but people will never forget how you made them feel.” (사람들은 당신이 한 말과 행동을 잊을 것이지만, 결코 당신이 그들에게 느끼게 한 감정은 결코 잊지 않을 것이다)  그래서 길지 않은 기간 조정위원으로 일하면서 조정 시에 당사자들의 말을 가능한 성의 있는 태도로 듣고 이해하는 것을 우선으로 하는 태도를 갖기 위해 노력하게 되었습니다. 물론 소장이나 서면에 기재되어 있는 말의 반복일 수도 있고, 피고에 대한 불만의 토로일 뿐일 수도 있고, 의미 있는 증거에 대한 것이 아닌 경우도 많습니다. 하지만 재판에 나가 “소장 진술”하고 “준비서면 진술”함으로써 알게 되는 것보다 더 풍부한 이야기를 듣고, 당사자들의 처지를 이해하는 것이 쌍방이 수긍할 수 있는 조정에 다가가는 첫걸음이라고 생각합니다.

요약해 보자면 조정위원의 역할은 당사자들 사이에 “진심이 닿을 수 없는 부분을 메우”는 것이 아닐까 합니다. 앞으로 얼마나 더 이 결론이 더 수정되거나 바뀔지는 모르겠지만 말입니다.

서울중앙지방법원 조정위원 위촉

지난 금요일, 2018. 2.까지의 위촉기간동안 서울중앙지방법원의 조정위원으로 위촉되었습니다. 민사재판의 경우 판결이 아니라 판결과 같은 효력을 갖는 화해나 조정으로 종결되는 경우가 많은데, 판사가 아닌 직업을 가진 조정위원이 조정을 맡는 경우가 있습니다. 여러가지 사회경험을 가진 조정위원이 당사자 사이에 조정안을 도출시켜서 분쟁을 종결시키는 것이 조정 이후 당사자 사이의 관계나 감정 등을 고려할 때 더 좋은 방안이 될 수 있기 때문입니다. 이러한 중책을 맡겨주신 뜻을 잊지 않고 성실히 임하도록 하겠습니다.

우수국선변호인 선정

서울중앙지방법원으로부터 2015년 "우수국선변호인"으로 선정되었습니다. 법원장님께 표창장과 수저선물세트를 받았네요. 우수국선변호인은 담당재판부의 추천을 받아 위원회에서 선정하신 것으로 보입니다. 이번에는 방선영, 박정해, 황병기, 이창현 변호사님과 제가 선정되었습니다. 표창장에 기재된 것과 같이 "뛰어난 인권의식과 남다른 사명감으로 국선변호 업무를 성실히 수행하여야 형사피고인의 권익보호와 국선변호 제도의 발전에 기여한 공"이 있는지는 모르겠지만, 상받을 만큼 열심히 하였나 되돌아볼 계기는 확실히 된 것 같습니다.

위자료 기준금액 인상

교통사고 사망시 위자료 8천만 -> 1억원으로 늘린다, 연합뉴스, 2015. 2. 2.자 기사

오는 3월 1일부터 사망사고 손해배상 소송의 위자료 산정 기준금액이 8천만원에서 1억원으로 오른다고 합니다. 2008년 8천만원으로 정해진 이후 7년여동안 인상되지 않은 상태였는데, 물가상승 등을 감안하면 위자료 기준금액을 현실화한 정도라고 할 수 있겠습니다.

물론 위자료 산정의 개별법관의 재량이지만, 특별한 사정이 없다면 서울중앙지법의 교통/산재 손해배상 담당법관들이 정한 기준이 실질적으로 전국의 모든 법원의 실무에 영향을 미치게 됩니다.

서울중앙지방법원의 명칭 변화

어제는 이석기 의원 사건 항소심 판결로 시끄러웠는데요. 1심과 내란음모 부분을 무죄선고한 것이 대서특필되었습니다. 그 중간에 항소심 재판장인 이민걸 판사님의 프로필이 기사에 한꼭지로 소개되었습니다("치우치지 않으려 노력... 부족해도 양해를", 중앙일보 2014. 8. 12.자 기사).

경력이 오래 되신 판사님들을 소개하는 프로필들은 정형화되어 있는데 위 기사에 해당부분을 가져와 보겠습니다.

"이 부장판사는 경북 경주 출신으로 서울 중앙고와 서울대 법대를 졸업한 뒤 1985년 27회 사법시험에 합격했다. 91년 서울형사지법 판사로 임용된 이후 대전고법 부장판사, 법원행정처 사법정책실장 등을 역임했다. 법리에도 밝지만 기획 능력을 인정받아 법원행정처의 주요 보직을 두루 거쳤다. 2002년 현직 판사로는 처음으로 국회에 파견돼 법제사법위원회에서 일했다."

기사를 보다가 약간 이상하다고 생각하는 분이 있을 수 있습니다. 91년에 서울형사지법 판사로 임용되었다는 부분이 그런데요. 왜냐하면 지금은 서울형사지법, 즉 서울형사지방법원이라는 법원이 존재하지 않기 때문입니다. 이 부분은 서울중앙지방법원의 연혁을 보시면(자세히는 각급법원의 설치과 관할구역에 관한 법률의 연혁을 보시면) 알 수 있는데, 서울중앙지방법원의 명칭은 다음과 같이 변경되어 왔습니다.

1947년 서울중앙심리원
1948년 서울지방법원
1963년 서울민사지방법원과 서울형사지방법원으로 분리
1995년 서울민사지방법원과 서울형사지방법원이 통합되어 서울지방법원이 됨
2004년 동부 남부 북부 서부 의정부지원의 법원승격(서울동부지방법원, 서울남부지방법원, 서울북부지방법원, 서울서부지방법원, 의정부지방법원) 및 서울지방법원의 서울중앙지방법원으로 명칭 변경

이민걸 재판장님께서는 91년 판사임용이 되셨는데 그 때는 서울민사지방법원과 서울형사지방법원이 따로 존재하고 있는 시기였고, 서울형사지방법원에서 판사생활을 시작하셨기 때문에 프로필에 이미 없어진 "서울형사지법"이 남아있게 되는 것입니다.

법조인 분들은 다들 아시는 것들인데 신문보다가 혹시나 모르셨던 분이 계시면 참조하시기 바랍니다.

성북구의 관할법원

성북구, 내년엔 서울북부지법 관할로
2013. 3. 13.자 법률신문 기사

법원에 다녀오다가 현수막을 보고 처음 알았네요. 관련기사를 검색해 보니 이미 2013. 3.경 "각급법원의 설치와 관할구역에 관한 법률"이 변경되었고 그 시행이 2014. 3. 1.자였던 것입니다.

이제 2014. 3. 1.부터 성북구의 분쟁의 1심 관할법원은 서울중앙지방법원이 아니라 서울북부지방법원으로 변경됩니다. 검찰청법상 검찰청 관할구역도 지방법원 관할구역을 따르게 되어 있으므로 성북구에서 발생하는 형사사건에 대한 관할검찰청도 서울중앙지검에서 서울북부지검으로 변경됩니다.