계약금 중 일부만 지급받았을 경우 해약금은?

부동산 매매계약 취소 당시 계약금 일부만 받았어도 위약금은 전체 계약금 기준 산정해야
법률신문 2014. 3. 28.자 기사

우선 위 기사의 제목 부분에 틀린 점이 있어서 지적해야 할 것 같습니다. 기사에서 소개하고 있는 판결(서울중앙지법 2014. 3. 12. 선고 2013가합528346 판결)을 요약하는 과정에서 기자가 실수를 한 것으로 보이는데, 부동산 매매계약 "취소"가 아니라 부동산 매매계약 "해제" 당시 라고 해야 합니다.

법률행위의 취소는 법률행위에 취소사유가 있는 경우, 대표적으로 착오, 사기나 강박, 미성년자의 행위 등을 들 수 있는데, 취소권자가 법률행위를 취소하게 되면 그 법률행위는 소급하여 무효가 되는 것을 말합니다.  이에 반해 계약의 해제는 계약이 적법하게 성립한 이후에 일방 당사자가 계약의 효과를 소멸시켜 당초부터 계약이 체결되지 않았던 것과 같은 상태로 복귀시키는 것을 말합니다. 위 사건에서는 계약이 적법하게 성립하였고, 계약체결과정에 취소사유가 개입된 경우가 아니었으므로 매매계약 취소라고 할 수 없음에도 해제와 취소가 유사한 법률효과를 가지고 있어서 기자가 혼동을 한 것으로 생각됩니다.

위 판결에서 특이한 부분은 해약금과 관련된 부분입니다. 일반적으로 매매계약을 체결하면서 계약금-중도금-잔금으로 나누어 매매대금을 지급하는데, 계약금을 정하는 가장 큰 이유 중 하나는 계약금을 해약금으로 하여 매수인은 자신이 지급한 계약금을 포기하고, 매도인은 자신이 받은 계약금의 2배를 상환하는 조건으로 계약을 해제할 수 있도록 하기 위해서 입니다. 대부분의 매매계약서에 이러한 조건은 부동문자로 들어가 있는 것이 일반적이고, 이 부분 약정을 해약금약정이라고 합니다.

그런데 당사자들이 부동산매매계약을 체결하면서 계약서에 명시된 계약금의 일부만을 주고받았을 경우에, 매도인은 자신이 실제로 지급받은 계약금의 일부의 2배와 계약서에 계약금으로 정해진 계약금의 2배 중에 어떤 금액을 지급해야 해약금약정에 따라 계약을 해제할 수 있는 것인지가 위 판결에서 문제되고 있는 것입니다.

재판부는 "부동산 주인에게는 계약금의 일부만 받은 상태에서는 매매계약을 해제할 권리가 발생하지 않는다", "주씨(매도인이 주씨였던 모양입니다)는 계약금으로 정한 1억 1천만원을 다 받고 나서야 금액의 배액을 돌려주며 계약해제를 주장할 수 있는 것이지 계약금의 일부인 1000만원만 받은 상태에서 하루만에 매매계약을 무르기로 결심하고 2000만원을 돌려주며 계약해제를 주장할 수는 없다"고 판결하였습니다. 매도인은 자신이 실제로 지급받은 계약금의 일부의 2배를 지급하더라도 해제권이 생기지 않는다는 것입니다. 당사자들이 정한 계약금인 1억 1천만원의 일부인 1000만원만을 수수한 취지가 계약해제를 더 쉽게 하려는 것이 아니었을까 하는 생각도 드는데, 법원은 계약금의 일부만을 수령한 경우에는 계약금 전부를 수령할 때까지 계약해제도 할 수 없다고 본 것이라 약간 의문이 있기도 합니다.

어쨌든 매도인이 계약해제를 하고 계약이행에 협조하지 않았기 때문에 매매계약에 따라 소유권을 취득할 수 없었던 매수인의 손해배상청구에 대하여, 법원은 매수인이 청구한 1억 1천만원의 위약금 중 30%인 3,300만원만을 위약금으로 인정하였습니다. 사실 계약금 1000만원 밖에 내지 않은 매수인에게 1억 1천만원의 위약금을 인정하는 것도 공정한 판결이라고 보기는 어려울 수 있으므로 나름 매도인과 매수인의 이익을 공평하게 고려한 결론이라고 생각합니다.