주택임대차보호법에서 임차인의 갱신요구를 어렵게 하고 대신 임대인이 실거주 목적으로 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있는 내용이 새로 입법이 되었습니다. 그리고 개정 주택임대차보호법에 따라서 임대인과 임차인의 갱신요구 및 갱신거절 관련 1심 판결이 나오고 있는데, 그 중에서 "실거주 목적"의 입증정도에 관한 1심 판결이 나와서 소개해 보고자 합니다.
법률신문 2022. 1. 10.자 기사 [판결] "실거주 목적" 내세워 임대차계약 갱신거절하는 경우
서울중앙지방법원 2021가단5013199 사건에서 최근 임대인이 "실거주 목적"을 내세워 건물인도소송을 한 사안에서 원고승소판결이 나면서 "실거주 목적"의 경우에는 다른 갱신요구 거절사유와 동일한 정도의 판단기준 내지 입증이 요구된다고 보기 어렵다고 하면서, 특별한 사정이 없는 한 임대인은 실거주 예정임을 소명할 수 있는 객관적인 자료를 제시하지 않고도 갱신요구를 거절할 수 있다 고 판시하였습니다. 어차피 같은 조 제5항, 제6항에서 사후적으로 실제 거주하지 않는 것이 입증된다면 그 경우 손해배상책임을 지울 수 있기 때문에 사전에 실거주 목적의 입증을 엄격하게 요구할 이유가 없다는 취지로 보입니다.
관련 주택임대차보호법 조항은 다음과 같습니다.
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
