명의신탁약정의 효력

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 "부동산실명법")이 시행되면서, 부동산실명법 시행일인 1995년 7월 1일 이후에는 명의신탁약정은 무효입니다. 그렇지만 종중과 배우자, 종교단체의 부동산에 대해서는 예외가 인정되므로(부동산실명법 제8조), 종전의 명의신탁이론에 따라 해결되어야 합니다. 종전의 명의신탁이론이란 명의신탁에 대하여 판례가 취하고 있는 소위 상대적 권리이전설에 의하는 것을 말합니다. 즉 "소유권 등은 대외적 관계 내지 제3자에 대한 관계에서는 수탁자에게 이전되지만, 대내적 관계 즉 신탁자와 수탁자 사이의 관계에서는 신탁자에게 보류된다"는 것입니다.

그렇다면 반대해석으로 부동산실명법 시행 이전의 명의신탁약정은 유효한 것인지 의문이 들 수 있습니다. 이에 대하여 부동산실명법 제11조는 부동산실명법 시행일로부터 1년의 유예기간동안 기존 명의신탁자들에게 실명전환의무를 부과하고, 부동산실명법 제12조는 유예기간 내에 실명등기 또는 매각처분 등을 하지 아니한 경우 명의신탁약정의 효력을 무효로 만들었습니다. 결국 1996. 7. 1. 이후 대부분의 명의신탁약정은 무효가 되었다고 할 수 있습니다.

명의신탁약정은 크게 양자간 명의신탁(단순등기명의신탁)과 계약명의신탁으로 나뉩니다.
단순등기명의신탁은 신탁자 소유의 부동산에 대한 명의를 수탁자 명의로 돌려놓는 것을 내용으로 하는 것을 말합니다.
단순등기명의신탁의 경우 명의신탁약정이 무효이므로, 명의수탁자 명의로 된 부동산의 소유권은 명의신탁자에게 있습니다. 명의수탁자가 부동산을 아직 처분하지 않은 경우 명의신탁자는 소유권에 기한 방해배제청구권의 행사로서 수탁자 명의의 등기를 말소하거나 진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기 또는 부당이득반환청구권을 행사하여 이전등기를 구할 수 있을 것입니다. 명의수탁자가 신탁재산을 제3자에게 처분하면, 그 처분행위는 제3자의 악의여부를 불문하고 유효합니다(부동산실명법 제4조 제3항). 하지만 명의수탁자는 민사적으로는 신탁자에 대하여 불법행위에 기한 손해배상책임 또는 부당이득반환책임을 부담해야 하며, 형사적으로는 횡령죄의 죄책을 져야 합니다.

계약명의신탁은 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방당사자가 되는 경우를 말합니다. 예컨대 부동산매매계약의 실매수인이 명의수탁자를 내세워 매도인과 계약을 체결하는 부동산매매계약에서 매도인과 명의수탁자가 매매당사자가 되는 경우가 이에 해당합니다.

계약명의신탁의 경우 명의신탁약정이 무효가 됨으로써 명의신탁자와 수탁자 사이에는 약정에 따른 채권채무관계가 존재하지 않게 됩니다. 따라서 명의신탁자 및 수탁자는 서로 명의신탁약정에 따른 이행을 청구할 수 없고, 일방이 이행을 하지 아니한 경우에도 계약불이행에 따른 책임을 지지 않습니다. 다만, 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 부동산매수대금으로 지급한 금원을 부당이득으로 반환청구할 수 있습니다.

계약명의신탁의 경우에는 신탁자와 수탁자 외에 상대방이 존재하는데, 이 상대방이 선의인지 악의인지에 따라 계약의 유무효가 달라집니다. 부동산실명법은 상대방이 선의인 경우 명의신탁약정에 따른 물권변동을 유효로 하고 있으므로(부동산실명법 제4조 제2항 단서), 부동산의 소유권은 유효하게 명의수탁자에게 이전합니다. 따라서 명의수탁자가 신탁받은 부동산을 처분하더라도 민사상 불법행위책임이나 형사상 범죄(횡령죄)를 구성하지 않게 됩니다.

상대방이 악의인 경우에는 물권변동이 무효이므로 부동산의 소유권은 상대방에게 남아있게 되므로 수탁자가 신탁받은 부동산을 처분하는 것은 상대방에 대한 관계에서 횡령죄를 구성할 수 있을 것입니다. 하지만 신탁자에 대한 관계에서 수탁자가 부동산을 처분한다고 하더라도 부당이득반환의무를 지는 것은 별론, 불법행위책임이나 형사상 범죄(횡령죄)를 구성하지는 않는다고 할 것입니다.